【头部财经】随着时间回到2020年，深圳房地产市场正处于火热之中。然而，2020年7月15日，深圳市针对非深户口的刚需购房者暂停了购房许可，限制了单纯为购房而落户深圳的行为。这一政策被称为"7·15新政"，并迅速使深圳房地产市场降温。

在过去的三年里，"7·15新政"以及参考价政策给深圳的房地产市场带来了巨大的变化。

据深圳房产中介陈辉介绍，过去三年最明显的变化发生在二手房市场，整体价格有所下降，买家也有更大的议价空间。而新房市场由于整体地价上涨，价格则缓慢上涨。根据乐有家研究中心的数据显示，2020年深圳全市二手房成交均价为6.9万元/平方米，而2023年上半年二手房成交均价为6.5万元/平方米，降低了约4000元/平方米。

然而，新房市场的变化并不明显，成交套数变化不大，价格仍在上涨。根据深圳房地产信息网的数据，2023年上半年深圳成交了1.62万套新房住宅，而2020年上半年为1.67万套。就价格而言，根据安居客的数据，目前深圳的新房均价为5.96万元/平方米，而2020年7月为4.56万元/平方米。

新房价格上涨的重要原因之一是地价上涨。以2022年拍出的地块为例，许多地块的价格相比之前都有不同程度的上涨。例如，深圳前海的T102-0410地块于去年以47896元/平方米的成交楼面价被招商竞得，比2021年同片区地块贵了约1.51万元/平方米；在宝安的A208-0991地块以21215.53元/平方米被华润竞得，比2021年同片区地块贵了约2250元/平方米。

然而，今年的供应量已经是过去三年的约3倍。据深圳住建局发布的《深圳市住房发展2023年度实施计划》，今年计划供应预售和现售商品住房6万套，上半年完成了计划供应的约41.7%。过去几年的新房供应数据显示，2022年同期供应14564套，2021年同期供应13927套，2020年同期供应8195套。这意味着今年上半年的新房供应量比去年同期翻了一倍多，接近过去两年总和。

据乐有家的数据，深圳目前新房网签套数较集中在宝安、龙岗和龙华等片区，今年上半年的网签套数均超过3000套。然而，今年上半年深圳大部分新房的去化率并不理想，许多开盘去化率在3-5成之间，甚至有些新房的去化率不到3成。美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受采访时表示，目前能够达到7、8成以上的开盘去化率已经很不错了。她说道：“整体而言，可售型人才房的预售套数提高了新房的可售量，分流了部分市场的刚需购房者。”

在这几年的变化中，二手房市场的上车门槛显著降低，购房者有更多选择的机会。根据乐有家的数据显示，2023年上半年深圳二手住宅过户量达到16236套，虽然比2022年同期上涨，但与2020年上半年的4.4万套和2021年上半年的2.8万套相比仍然较低。

有购房需求的汤安也感受到了二手房市场的变化。他希望首付不超过70万元，面积约50平方米的一房一厅住宅，距离南山上班地点不超过一个小时的车程。他回顾起2021年看房时的情景，当时可选择的房源并不多，主要考虑了龙岗和罗湖等区域的二手房。他说：“当时价格上涨，上车确实有些困难，但现在可选项多了很多，而且价格也降低了不少。”

与此同时，深圳二手房市场普遍出现"可议价"和"相比前几年显著降价"的情况。以记者调查的一套位于龙华片区红山地铁站附近的特发和平里房源为例，业主挂牌价普遍在6.4万-6.8万元/平方米之间。值得注意的是，同等面积的房源在2020年时成交价普遍在700万元以上。据中介陈辉解释，“这个房子的得房率较高，2021年同样面积的房子卖到过800万元以上。如今，由于片区内楼盘众多，再加上市场行情不佳，价格下降了。”

根据深圳中原研究中心的数据，根据2020年和2023年上半年两个时间段的成交样本楼盘，有近74%的楼盘成交价格下跌，占据了大部分比例。这表明二手房市场整体价格下降。举个例子，两年前能以800万元卖出的房子，现如今的挂牌价不过570万元。