建发一季度拿地强度急剧上升至55%，远高于30%安全标准。他的实力究竟能否配得上野心？

文 |三房

连续两日拿下杭州和成都两块“地王”、并不断现身上海土拍市场的建发，让市场开始高呼：“地王收割机”回来了 。

2024年建发国际拿地金额530亿元，同比下降40%，排名行业第六位。根据中指数据统计，2025年一季度建发的权益拿地金额达到了207亿元，并拿下多个地王，已跃居拿地榜第四位。

对于定下2025年实现市场规模1500亿元的建发来说，今年必须要奋力一搏了。

但持续高溢价拿地策略背后，建发的“实力”究竟能否匹配得上他拿地的野心？在行业竞争加剧的背景下，建发2024年净利润大幅缩水，2025年他又能否走出“增收不增利”的阴霾？

三天三地王 建发180度转变

3月末房地产行业的流量是属于建发的。短短两天内，建发接连拿下了杭州、成都楼面价最贵的地块：

3月27日，在成都土拍中，建发以106%的溢价率拿下金融城三期H10地块。该地块成交价33.47亿元，成交楼面价41200元/平方米，这是成都首次楼面价突破4万元/平方米。

次日，建发又以34.35亿元拿下杭州蒋村地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价88029元/平方米，刷新了滨江3天前创造的77409元/平方米纪录，成为杭州土地市场新晋单价“地王”。

在3月28日上海土拍中，建发也参拍了热门地块静安区大宁地块、浦东新区北蔡地块，只是未能幸运收入囊中。

3月31日，建发在重庆再度出手。以13923元/㎡楼面价、溢价率29.64%拿下了长安三厂地块，刷新了2025年重庆的地价记录，溢价率也处于2022年以来高位。

4月2日，建发拿下姑苏区低密宅地，溢价率达23.77%，总价5.31亿元，成交楼面价26054元/㎡。

“三天囊扩三王”，不断参与上海、北京等一二线核心地段的土拍市场。此前的1月2日，建发还拿下北京海淀朱房四街0030地块，成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价95062元/平方米，刷新了北京彼时土地单价纪录。

业内感叹在核心城市囤地的建发又回来了。

除了上述地块之外，2025年开年以来，建发还在不同城市拿下多幅地块，据不完全统计，截至目前拿地总价达到222.3亿元。

“我们需要全力增长。”建发国际董事会主席林伟国在业绩发布会上表示，尽管环境存在不确定性，但2025年建发仍然希望能够实现市场规模达到1500亿元的目标，并且保持增长。

林伟国 来源网络

林伟国的表态也不难看出建发2025年的战略转变。

毫无疑问建发的高溢价拿地背后有它自己的一套战略框架: 从房价走势看，核心城市的优质地块价格和热度已出现拐点。也正是基于对政策以及市场周期的判断，建发开始在2025年发力拿地。

高溢价拿地，或源自多元化失利

2024年建发拿地金额骤降40%放缓了扩张的脚步。而2025年重启高溢价拿地策略，或许也是建发多元化布局失利的“不得已而为之”。

一直以来建发都以多元化投资战略为荣，但对红星美凯龙的投资已然成为财务包袱，在收购后，美凯龙就没有给建发股份带来过任何利润，反而因持续亏损成为其财务负担。

2023年8月建发以62.9亿元收购红星美凯龙29.95%股权，代价是以4.82元/股出资62.9亿元。按照彼时的收购估价，建发股份对美凯龙的估值达到约210亿元。

但美凯龙2023年归母净利润亏损22.16亿元，同比暴跌496.78%。2024年美凯龙的亏损还在进一步扩大，归母净利润亏损达到了29.83亿元。

截至4月3日收盘，美凯龙股价收于3.08元/股，市值只有134.13亿元，与建发的收购价相比，美凯龙股价已经打了六折。

与此同时，建发股份还在积极拓展新能源业务的版图，建发通过全资子公司光晟新能源，收购了*ST中利，进军光伏领域，然而在光伏行业竞争激烈，短期难贡献利润的背景下，建发的这项投资是否值得，也成为投资者们挥之不去的担忧。

“地王收割机”背后的隐忧

2024年对建发来说日子并不好过：净利润大幅缩水，盈利能力跌至十年前水平，在运营成本和财务压力日益加重的背景下，负债率持续上升，而过去几年高溢价获取的部分存货价值已出现“缩水”。

2024年建发业绩预告显示，归母净利润降至24亿-35亿元，较上年同期减少73%至82%，净利润水平回落至2014年的水平——在2014年建发实现营业收入1209亿元，净利润为25.07亿元。

建发把利润的大幅下滑归因于美凯龙的拖累。

而即便算不看美凯龙对业绩的影响，建发的财报也不够让投资者满意。

财报显示，2024年建发国际实现营业收入1429.9亿元，同比增长6.4%；归属母公司核心利润42.7亿元，同比下降1.6%，陷入“增收不增利”。

建发利润下降的核心在于并表存货计提减值损失，简单来说过去几年高溢价获取的部分存货价值已出现“缩水”。

从财报看，2024年并表存货计提减值损失达到了36.7亿元，较2023年增加20.3亿元。2021年—2024年，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿元，对利润造成了巨大影响。

“利润下滑一定程度上也是过去几年大举圈地的结果。”业内人士表示，建发在此前高溢价拿地造成的低利润仍在持续传导。受销售去化压力放大影响，不排除“以价换量”来保证货值去化，进而加剧其“增收不增利”的表现。

一方面，高溢价拿地需要房企大量资金沉淀,在当前房地产行业整体资金面偏紧的背景下,过高的土地支出可能导致后续开发资金不足。

在2025年一季度，建发频繁现身土拍市场，似乎在向市场证实，此前高溢价拿地的策略正逐步回归。

有业内人士表示，建发一季度的拿地强度(拿地金额/销售金额)急剧上升至55%，远高于行业30%的安全标准，可能会导致年内现金流缺口扩大至200亿元。

另一方面，建发拍到的“地王”项目中不少面临去化困难的困境。数据显示，杭州、成都核心区域的库存去化周期已经达到18个月，而高端项目的去化周期更是长达24个月，且降价促销后盈利前景存疑。

上海宝山“央玺”项目2016年楼面价5.37万元/㎡，但销售价仅6万元/㎡，盈利空间极小，而江苏淮安“天玺湾·雅苑”项目，2020年楼面价9321元/㎡，但销售去化率远低于周边竞品。

不久前，建发公布多则人事变动，对董事会主席、行政总裁等重要职位均作出调整。林伟国被任命为董事会主席及提名委员会主席，同时卸任行政总裁职务；原执行董事田美坦则被任命为新的行政总裁；赵呈闽不再担任董事会主席及提名委员会主席，但继续留任执行董事。

正式成为“一把手”之后，林伟国能否带领公司穿越周期仍需时间验证，尤其是高溢价土地能否兑现高利润还是未知数。

业内人士表示，如今的高溢价拿地项目需警惕定价与去化风险，尤其是在行业筑底阶段，去化压力不容忽视，“虽然公司聚焦核心城市的策略符合行业趋势，但利润修复仍需依赖销售端的持续回暖；若销售端无法匹配预期价格，或将进一步挤压利润空间。”