曹德旺最近在采访里说的话挺狠的，他说现在的房子就是有钱人之间的游戏，普通人买房等于把一辈子的自由都搭进去。这话听着刺耳，但结合2025年的楼市数据，确实能品出点门道来。

先看库存。长沙去年底收购了436套商品房当保障房，这可不是个例。全国新房库存连续24个月下降，但长春、北京这些城市的去化周期还在20个月以上，有些地方甚至要卖6年才能消化完库存。

二手房市场更夸张，北京一季度房价同比跌了8%，广州珠江新城的房子单价20万，但普通家庭连首付都凑不齐。这说明什么？房子不是不够，而是结构性过剩，核心城市和三四线城市完全是冰火两重天。

再看政策。5月1日实施的《住宅项目规范》把层高提到3米，强制装电梯，这直接导致新房成本增加。但政策另一面是收购存量房转保障房，北京已经启动数千亿专项债干这事。

这意味着未来超过50%的住房需求会被分流，商品房的投资属性进一步弱化。曹德旺说的没错，政策在逼着房子回归居住属性，炒房的好日子真的到头了。

人口结构是个绕不开的坎。2025年春节后，46个三四线城市里73.9%的房价环比下跌，空置率高达15%。年轻人都往一线城市跑，三四线城市老龄化加速，根本没人接盘。

深圳房价连续6个月上涨，可背后是高收入家庭购房比例升到20%，普通家庭还在观望。这说明楼市分化到了极致，买错城市真的能让人十年白干。

全球经济也在添乱。中美贸易战开打，出口导向型城市压力剧增。广东占全国进出口的20.78%，如果出口下滑，地方财政收入减少，土地流拍风险就会加剧。

这时候房地产成了内需的定海神针，但也意味着政策会优先保核心城市，三四线城市只能自生自灭。

曹德旺给的建议很实在：多余的房子赶紧卖，自住刚需的谨慎买。具体来说，核心城市的核心地段可以考虑，但得算清楚月供别超过收入的50%。

要是在三四线城市有闲置房，挂牌50万都没人看的那种，趁早降价脱手，止损就是赚。高杠杆投资房更要果断割肉，租金连月供一半都覆盖不了，留着就是个无底洞。

最后得明白，2025年的楼市已经不是闭眼买房就能赚钱的时代了。政策在倒逼行业转型，人口结构在重塑需求，全球经济在制造不确定性。

普通人买房卖房，得像曹德旺说的那样，把房子当消费品，而不是投资品。量力而行，别被房子绑住一辈子，这才是硬道理。