2025年4月2日，由主办的“PMIF2025物业经营创新者论坛-上海站”成功举办，PMIF是主办的全国系列主题论坛，论坛以“科技赋能，增值创新”为主题，汇聚行业先行者与科技领军企业，深度解析AI赋能下的服务场景重构路径，探讨如何通过智能化基建搭建、数据资产运营及服务模式创新，将传统物业从"空间管理者"升级为"生活服务集成商"，在降本增效的同时开辟增值服务第二增长曲线，共同绘制物业行业智慧化转型的价值蓝图。

我并非纯粹的物业行业从业者，今天更像是以一个跨界者的身份，来探讨一个十分有趣且具有潜力的话题。说并非纯粹，是因为我之前涉足过与物业相关的业务，对物业行业用户、物业公司与业主的关系，以及组织架构等方面，有一定程度的了解。所以，今天我站在行业外部，来探寻物业公司开展私域运营的可能性与方法，并分享我们提出的相关模型。

2023 年，我们尝试涉足物业直播领域，当时的实践让我看到了其中的潜力和价值，认定这件事值得深入推进。然而在 2024 年，我们却暂时搁置了物业直播业务。这是因为我们敏锐捕捉到了抖音本地生活业务带来的新机遇。2024 年，抖音大力推广本地生活业务，而这恰好与我的老本行紧密相关。抖音将商业流量划分为电商流量和本地生活流量两大板块，电商流量占据 60%，被众多电商达人如董宇辉、东方甄选、小杨哥等瓜分；剩余 40% 则为本地生活流量，主要用于售卖优惠券和团购，像我们日常购买的瑞幸、星巴克咖啡券就属于此类。目前，本地生活流量领域尚处于萌芽期，属于一片蓝海市场，因为鲜少有达人能像电商达人那样在卖券方面取得显著成绩。我们抓住这一流量风口，为美的、TCL 空调、华帝、海信、老板等众多品牌打造了诸多成功案例。

基于上述线上零售经验，结合物业企业和业主的特点，我们来剖析物业私域运营的突破口，探讨物业在私域或零售、多经业务方面存在的痛点。

其一，多数物业选择通过小程序或微信群开展电商业务，但如今小程序电商发展艰难。小程序电商本质上属于货架电商，这种模式已存在多年，逐渐过时。过去货架电商是人找货，因为商品种类有限，消费者需要主动搜索。但如今，消费渠道众多，消费者不缺商品，需要货找人，且要结合内容才能实现精准触达。曾经的苏宁、好乐买、1 号店、当当等货架电商巨头，如今发展大不如前。与之形成鲜明对比的是，2024 年抖音的 GMV 正式超越京东，达到 3.4 万亿，而抖音商城在 2020 年才刚刚起步。

其二，物业团购面临诸多挑战。虽然建立团购群轻而易举，但运营难度极大，保持群的持续活跃更是难上加难。无论是物业还是品牌，在私域运营中都面临类似困境，在群里发布通知往往石沉大海，得不到回应。

其三，物业直播虽有尝试，但难以持续。初期或许能取得一定销售数据，但后续人效比难以提升，销售额难以实现大规模增长。

针对这些痛点，我们提出的解决方案是采用新模式、新方法和新媒体。2025 年，存在平台、人群和矩阵三大机会。抖音侧重于公域流量，而我们更适合利用视频号开展私域直播。在主流平台中，视频号在可挂商品的平台里增速最快，2024 年增速达到 1.92 倍，预计 2025 年还将继续增长，因为其内部对权重和流量分配的倾斜力度不断加大。以老板电器在视频号上的 55 场直播为例，累计观看人次达 10 万，直播推荐占比 77%，这表明私域流量能够吸引公域流量的配给。若物业通过微信直播卖货，不仅能向内部业主销售，还能触达外部用户。此外，视频号还具备短视频流量红利，我们新起的账号推荐占比也很高。视频号流量具有高客单、高黏度、高复购率（超 30%）和低退货率的特点。

关于矩阵机会，我们以美的为例，建立了 “1+N+X” 的模型。“1” 指高管账号，如今许多物业高管已开始打造个人 IP 账号，并尝到了流量红利的甜头；“N” 代表区域账号，物业通常会划分区域，每个区域都可设立账号，用于传播品牌事件、挖掘正面口碑内容以及开展直播带货；“X” 则是项目端账号，项目端人员可通过短视频记录工作日志，通过直播进行常规带货。短视频不仅可用于带货，还能提升物业口碑。例如，通过第三方视角制作的采访视频，能够有效宣传物业的优质服务，为品牌带来的价值远超百万广告费。直播则以带货为核心，物业可通过矩阵号开展直播。总部可设立集合店，统一管理供应链、发货、物流和服务，账目直接汇总至总部。视频号支持一键分成功能，项目端人员直播卖货后，可通过后台一键获取分佣并直接提现，这能有效提高他们的积极性，形成良性循环。

希望今天的分享能为大家带来新的思路和启发，助力物业企业在私域运营领域取得突破。