我最近被河南信阳的一项政策彻底吸引了注意力——这个三线城市，居然成了全国第一个全面推行现房销售的城市！

今天我就和大家唠唠这件事背后的逻辑，以及它可能带来的连锁反应。

过去咱们买房，经常碰到开发商“画个大饼”，房子还没封顶就开始预售，甚至挖个地基就敢收钱。

结果呢？烂尾、货不对板、维权无门……这些问题让购房者苦不堪言。而信阳这次的新政策，直接把“预售制”的老套路给掀翻了！

根据信阳市住建局的文件，新出让的土地必须现房销售，也就是房子盖好、验收合格才能卖。哪怕是之前拿地的项目，也得等主体封顶才能申请预售。

举个例子，以前开发商可能建个大门就能卖房，现在必须把楼盖到顶，购房者看得见摸得着才能下手。这种“所见即所得”的模式，相当于给买房人吃了一颗定心丸，烂尾风险直接降到最低。

不过，政策也留了过渡空间。比如已开工的项目还能按老规矩卖，但新拿地的开发商就得老老实实盖完再卖。这种“新老有别”的设计，既照顾了市场存量，又给未来立了规矩。

为什么是信阳？楼市与人口的双重压力

信阳打响“现房销售第一枪”，绝不是偶然。翻看数据就能发现，这里的楼市早就“压力山大”了。

2024年，信阳的新房销售面积同比下降7.8%，房地产投资更是暴跌16.2%，住宅施工面积也缩水近20%。

到了2025年一季度，虽然销售面积跌幅收窄到0.5%，但待售库存却涨了8.5%。简单说，房子越盖越多，买的人却越来越少。

更扎心的是人口问题。第七次人口普查显示，信阳净流出人口高达279万，相当于每3个户籍人口就有1个外出谋生。

年轻人用脚投票，新生儿数量更是断崖式下跌——2019年还有8.9万新生儿，2023年只剩3.7万，直接腰斩。

一边是人口流失，一边是房子滞销，这种恶性循环下，信阳只能靠政策“破局”。

全国风向：30省市试点，现房销售已成大势

信阳的尝试并非孤例。

从2022年底开始，全国超30个省市试水现房销售，比如海南早在2020年就全省推行，合肥、郑州、长沙等地也在部分地块试点。

截至2025年2月，全国现房销售占比已从2020年的10%飙升至32%，创十年新高。

但现房销售真的能全面铺开吗？业内人士泼了盆冷水：资金压力是最大拦路虎。盖房周期从2年拉长到4-5年，开发商的钱袋子根本扛不住。

所以目前政策更多是“以点带面”，比如海南用了5年时间才落地8万套现房，信阳也只在中心城区试点。

深层逻辑：从“卖方市场”到“买方市场”

有人问：为啥突然要改预售制？答案就俩字——供需反转。

过去房子不愁卖，开发商可以“空手套白狼”；现在呢？全国商品房库存去化周期超过20个月的城市比比皆是，三四线更是普遍“房比人多”。

以信阳为例，2024年去化周期20个月，罗山县的二手房挂牌量暴涨220%，成交周期从45天拉长到126天。买家越来越挑，开发商只能卷品质、卷服务，现房销售就是倒逼行业转型的“杀手锏”。

现房销售看似利好购房者，但硬币的另一面是——房价可能更分化。

一线和强二线城市有产业和人口支撑，现房销售反而会推高优质地块的溢价（比如上海黄浦区某现房项目均价13.7万/㎡，比周边期房贵12%）。

而三四线城市呢？人口流失、产业薄弱，现房销售可能加速市场出清。比如黑龙江鹤岗，一套70㎡电梯房挂牌价仅8万，比一杯奶茶还便宜。

对普通人来说，三四线房产的流动性陷阱已经显现。银行对房龄超10年的二手房贷款比例压到30%，利率还上浮15%，相当于变相“劝退”买家。

我的建议是：远离人口持续流出的县城，警惕那些靠单一产业（比如资源型城市）或“规划透支”的新区。

信阳的尝试，本质是房地产从“高周转”转向“高质量”的缩影。但现房销售绝非万能药——它既考验地方政府的执行力，也依赖房企的资金实力，更需要金融、税收等配套政策的跟进。

作为普通人，我们既要看到政策保护购房者的善意，也要清醒认识到：在人口萎缩、经济转型的大背景下，房产的“普涨时代”早已结束。

未来买房，要么选核心城市的核心资产，要么接受“房子回归居住属性”的现实。毕竟，马云那句“房价如葱”的预言，在部分城市已成进行时。