一转眼，2025年即将过半。

上半年，经历了前所未有的变化，可以总结为“政策力度空前、土地热度局部上扬、新房持续下行、二手房交易活跃”四大关键词。

先看政策，在6月19日新政可以说是上半年的政策高光时刻。

文件提出“五大方面、十二项措施”，涵盖土地供给、金融支持、品质住宅、市场流通、企业发展等多个层面，堪称西安近年来最具系统性和执行力度的楼市文件。

同时，住房公积金缴存基数从7月起上调，并明确缴存上限为31716元/月，将为公务员、事业单位、国企等中青年群体释放更强“首置动力”。

教育政策方面，高新区先行示范，“购房即入学”“差异限售”成亮点，通过《实施意见》提出“购房合同即落户入学”，彻底打通教育资源壁垒；同时探索“价格优惠与限售年限挂钩”，形成“以价换市”的阳光化操作机制。

金融方面，央行货币政策延续宽松取向，5月贷款市场报价利率（LPR）迎来年内首次下调。

一年期降至3.0%，五年期由3.6%降至3.5%。尽管降幅不大，但释放出明确信号，即“稳楼市、稳预期、稳信心”仍是政策核心。

公积金贷款利率同步下调，首套房五年以上公积金利率降至2.6%，叠加西安市异地公积金互贷及可用于首付款的新规，极大优化了居民购房资金结构。

同时，针对于新房产品转型提速，“好房子”标准走向落地，在本月《住宅品质提升设计指引》试行，“基本项+提升项”推动新标准落地

西安市住建局出台《住宅品质提升设计指引》，提出从结构耐久、绿色低碳、健康舒适、智能便利四个维度提升住宅标准，推动房企从“拼地段”向“拼产品”升级。

“高标准”房源或成稀缺溢价点，层高建议不小于3.15m、鼓励装配式装修、阳台与通风优化等，都意味着未来住宅市场将拉开“品质分层”，形成“合规型—改良型—优质型”三类产品并存的格局。

通过“卖旧买新”个人所得税退税、“家装焕新”补贴、简化过户流程等组合拳，令潜在置换需求被释放，也对新房销售形成间接助力。

土地市场中，上半年已统计数据中，共计出让40宗住宅地，总建面360.6 万㎡；成交29宗，建面251.6 万㎡。平均成交楼面价7413 元/㎡，同比上涨23.6%

西安成交宅地2236亩，诞生8宗“万元地”。其中曲江最高为13935 元/㎡；港务区多宗地破万，如绿城两宗分别11707元/㎡、10111元/㎡。

最受关注的地块无疑是绿城在港务区奥体中心周边斩获地块GW1-22-17，最高楼面价达11707元/㎡，刷新片区记录。

得益于教育、交通、景观的三重优势，港务区成为房企争抢的主战场，今年绝大多数溢价成交地块，都出自港务。

其余区域中，如碑林、莲湖等区域，因配套老化、产品更新慢，价格压力较大，二手房挂牌量高、议价空间大，新盘声量在市场长并不高。

另一方面，房企拿地信心恢复，改善产品布局成主流，邦泰半年连下五城，绿城、华润、中粮等品牌房企加速布局西安，并且多以主打“第四代住宅”“改善大平层”“名校物业”等标签，适应当下市场对品质的需求升级。

二手房方面，其价格截止5月数据，已经同比下跌7.5%，环比下跌0.7%。从面积结构看，144㎡以上大户型同比跌幅达7.3%，高总价产品价格压力更大，表明改善客群在议价中更具优势。

尽管价格下跌，但二手房成交量却连续多月维持高位。一季度，二手房网签量达到23490套，同比增长8.4%，单月网签连续突破10000套的次数仅次于2023年。

总体来看，2025年上半年，在“稳政策、暖金融、冷价格、热土地”的总体格局下缓慢修复，政策底愈发明确但信心恢复仍需时间。

后续市场走向，将主要取决于“政策落实+人口净流入+房企产品力”的三重合力。