中国的房地产，今年将遭遇到严峻考验。

1-4月全房地产销量同比下降20.2%,这当然是一个不乐观的数据，因为同比去年，本身就是一个很低基数，应了弱者恒弱的警语。现在半年已过，还是量价齐跌，如同自由落体，怎么办？

既然商品卖不动，说明商品相对于有效需求，太多了。

当然，也可以做另一个解读，是商品的价格太高了。

价格高是商家可以随心所欲乱的吗？当然不可以，理论上是市场自动调节，如果商品卖不出去，存量越来越大，这边在增加库存，另一边还在拿地盖新楼盘，就会引起资金链断裂，商家的正常选择是降价促销，让资金加回炉，２００００一平米卖不出去，那就降到１５０００，还卖不出去１２０００；还是卖不出去怎么办？

如果超出了边际成本过多，商家宁愿把房子炸了。

所以，马云的大葱价永远不会发生，除非人类准备迁往火星了。这样一来就有了一个许成钢的死结，一边是买不起，一边是降不得，这个死结又是怎么结起来的？

那就分析一下组价，是什么原因造成了边际成本过高？

是土地出让金。

在房价中，建安成本约２５－３０％，万科财报反映出来的是３３％，企业利润加上建安成本不超过４０％，其余６０为政府性收入，主要是土地出让金及税收，这两项即使在万科这样的头部企业，也占到了５６％；相对而言，开发商的利润基本是常态，否则全世界的地产公司都来中国了；真正定义中国楼市价格的是土地出让金。

２００７年北京亦庄邀请当当网创始人李国庆买地。

李国庆给出的价格是２５万一亩，２０２３年亦庄一亩地价已经到了５０００万，涨了２００倍，那么，是开发商在涨价，还是地价在涨价？

清楚了这个基本逻辑，也就清楚了中国房价之所以高，并不是市场推动的，与炒房客有关，但是比起摊入的地价，那太小儿科了。地价的摊入大幅提高了边际成本，这就是王健林为什么说，开发商的降幅最多到２０％，因为它的建安成本加利润一共也只有４０％的房价占比，按高盛的预测要跌到４０％，开发商要倒赔２５个点。

地方财政对地价的定价，是市场需求吗？

当然不是，是财政开支的需求，这完全是逆市场的行为。

中国的财政收入，比老外多了一个土地出让金，土地出让金需要多少，是不问市场的，是按财政支出做计划，体制成本扩张了，土地出让金就要加大；而城市土地是有限的，拍光了就扩张城市，把周围的地区市都圈进来，美其名曰超大城市圈。其实就是一个圈地运动。

那么，许成纲的死结又结在哪了？

他认为全怪政策。

人为地限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求。这是导致中国房价特别高的最基本原因。

第一次听到这样的言论，中国房地产的困局，不是因为供过于求，而是因为供给不足，这是什么逻辑？

他的圈子绕的有点大。

许成纲是想说明，房地产之所以陷入困局，重要原因是房价过高，为什么会房价过高？

当然是因为地价过高，为什么地价会过高？

是因为土地供应太少，既然少，物以稀为贵，自然地价就疯狂地２００倍，这个逻辑成立吗？

不成立，而且荒唐。

第一，没有哪一个国家是靠土地出让金过日子的。

正常都是靠税收，一个税收养不活的财政，那不是税收的问题，是体制成本的问题。

而现在的问题中的问题是，加上了土地出让金，地方财政还是入不敷出；那就不是土地供应不足的问题，是财政需求太旺盛的问题。如果税收尚不足以平衡财政开支，这个国家的经济就会引起现居民收入在ＧＤＰ的占比过低，如果本来应该按西方发达国家的平均水平，将财政开支的８０％用于全民共享的钱，全花光了，只提供了２０％用于全民共享的社会保障，当然居民的消费刺激不起来，更买不起房。

　第二，现在没有人想拿地，不是土地供应不足，而是市场供应饱和了。

２０２３年土地流拍率是２０个以上的百分点，２０２４同比又是２０以上的百分点，实际上，拿地也是强行拿地，是为了支持财政开支，城投以负债的形式在拿地，怎么还成了土地供应不足？数据并不支持。

第三，城市土地是有限的，是不是城市土地拍光了，楼市就要死给你看？

土地并不少，拍光的城郊的再拍周边的，一直拍到塔什拉玛干大沙漠？世界上又有哪一个国家是靠房地产成为经济、军事发、科技、教育、文化强国。

中国的房地产的推动力主要来自土地财政，地方财政一半的收入来自土地出让金，决定了地方财政有提高地价的强烈冲动，地价上了天花板，房价自然也上去了，虹吸了老百姓７０％的流性，这是逆市场行为；这一切不是因为土地供应不足，而是因为计划性土地供应及定价，扭曲了真实市场，造成了供应与有效需要严重不足。

如果土地财政不再依赖土地出让金，停止土拍，市场将在五年内重建平衡。不存在土地供应过少的问题，而土地已经拍不动了，你说是地少价高，我说是体制内人多钱少，于是找土地公公求财。

斩断土地供应，是当下的最优解。