国际投行高盛近日发布《迈向2035：中国房地产行业转型与机遇》研究报告指出，中国房地产市场正加速从增量开发转向存量运营，政策驱动下的住房升级需求与建筑翻新潜力将成为未来十年行业核心增长引擎。报告预测，至2035年，房地产及相关产业链的目标市场总额（TAM）将达到5.7万亿元人民币，较2024年增长70%，形成以二手房交易、存量房翻新为核心的新增长极。

一、划重点：房地产行业四大结论（到2035年）

1、住房需求

达到2017年峰值水平的60%，必要性、改善性和更新性需求贡献相当。

一线和二线城市需求占比将从2024年的60%升至约70%。

2、土地供应和开发商整合

政府和开发商将根据需求调整，开发商行业整合进入下一阶段，领军企业将集中于T - 1/2级城市扩张。

预计到2035年前十大开发商全国市场份额按销售额计算将达约50%，新房市场规模将大幅缩小，全国房地产销售和建设活动平均比2024年水平低40%。

3、二手房市场

由于新房供应减少，二手房市场在住房销售总量/总值中的占比将升至66%/64%，与发达市场水平相当。

4、房屋翻新

翻新是价值链需求亮点和关键驱动力，预计到2035年房屋翻新率约为1%，总建筑面积超1100亿平方米，翻新建筑面积将几乎翻倍，占总建筑面积约60%。

二、四大核心趋势重构行业格局

1、住房需求结构性转变

到2035年，全国住房需求预计回落至2017年峰值的60%，但需求结构将发生根本性变化：改善型需求与老旧房屋更新需求占比大幅提升，与刚性需求形成“三足鼎立”。其中，一线城市及新一线城市将贡献全国70%的需求，人口集聚效应进一步推高核心城市房产价值。

2、土地供应与开发商集中度双升

政府供地将向需求旺盛区域倾斜，头部房企加速向T-1/2级城市扩张。高盛预测，前十大开发商的市场份额将从2024年的21%跃升至2035年的50%（对标当前美日成熟市场40%-50%水平），新房销售与建设规模较峰值下降40%，行业进入“高质量整合期”。

3、二手房市场崛起对冲新房萎缩

随着新房供应减少，二手房交易占比将持续攀升。预计2035年二手房交易量占总成交量的66%、总交易额的64%，与欧美发达市场（60%-90%）接轨。存量房流通效率提升将成为稳定市场交易规模的关键。

4、房屋翻新成核心驱动力

年均翻新率提升至1%，带动总建筑面积超1100亿平方米的老旧小区改造需求。2035年翻新建筑面积预计达20亿平方米（2024年为12亿），占新建与翻新总量的60%。政策推动的“以旧换新”与居住品质升级将激活万亿级翻新市场。

三、产业链三大机遇与挑战

1、建筑产品需求分化：玻璃、陶瓷等强周期品类短期承压，但节能材料与适老化改造需求将部分抵消下滑压力，2035年市场规模较2024年下降10%-15%。

2、装修市场爆发增长：存量房翻新与二手房交易驱动下，家装产业规模有望突破3万亿元，占产业链总规模的32%，周期性显著弱化。

3、物业与经纪服务扩容：二手房交易活跃叠加资产保值需求，物业管理与经纪行业收入规模预计达2.7万亿元，占据产业链30%份额，头部企业竞争优势凸显。

高盛建议关注受益于需求结构升级的细分领域龙头企业，尤其在二手房交易服务、高端家居改造、智慧物业管理等领域布局的企业将更具韧性。报告同时提醒，行业转型过程中需警惕政策执行力度、区域经济分化及房企债务风险等潜在挑战。