自从万科判断房地产进入微利的“黑铁时代”，房地产还是不是一门好生意，一直引发诸多讨论。

当下，市场却跑出来一些“黑马”——

电商巨头京东、纺织大亨南通亚伦、杭州本土建筑企业杰立，纷纷在公开市场拿地，趁着房地产行业洗牌之际，杀入住宅开发领域。跟普通开发商相比，他们有着母公司的实体产业支撑，资金实力更雄厚，更显游刃有余。

“新人”们纷至沓来，意味着房地产可以“抄底”了吗？

01 东子要“给兄弟们盖房子”

先来聊聊“抄底大军”中的京东。

京东早已不只是印象中的那个电商巨头，围绕产业生态，京东地产的版图，早已无比庞大，例如物流仓储地产、办公楼、商业综合体、数字经济产业园区……

如今，京东又将目光瞄向了住宅开发。

今年2月8日，在北京2022年第五批集中供地中，与京东集团总部只隔一条马路的北京经济技术开发区亦庄新城地块，被京东以31亿元总价拿下，楼面价约15988 元/平米。

这个地块中除了商业用地外，还包含4.89万方的住宅。最近，该土地规划浮出水面，京东要在此建设4000套拎包入住的员工公寓，并配备幼儿园、电影院、游泳馆等总建筑面积30多万方的“京东青年城”。

一时间，“刘强东花60亿给兄弟们盖房子”的事儿，上了热搜。

值得注意的是，刘强东这次或许想亲自动手。据悉，本次拿地主体为京东旗下全资子公司“北京越新房地产开发有限公司”，成立于2022年12月13日，仅比拿地早2个多月。该公司已获得房地产开发企业二级资质，可以承担项目建造。

其实，这不是京东第一次“跨界”住宅类房地产。

2021年6月，京东联合深圳卓越集团，花99亿元拍下上海普陀区万里社区的巨无霸地块“237坊地块”，已开发成“天元府”入市，销售均价9.6万元/㎡。

更早的2020年，京东以4.55亿拿下苏州京东智谷科研商办地块，再用了42.76亿元底价“顺带”拍下了旁边建筑面积27.41万方的住宅用地，合作方是平安以及中南建设。

总体而言，前期的京东，擅长用自身产业优势，以高性价比勾地，并引入合作方进行住宅开发，自己并没实际操盘。但从“京东青年城”开始，京东在住宅开发上的介入程度，变得越来越深了。

这种变化，这份胆量，值得回味。

02 南通纺织业大亨“杀疯了”

2023年，名不见经传的南通亚伦地产，在土拍市场上“杀疯了”。

2月，杭州兔年首场土拍，南通亚伦地产与龙湖、招商蛇口、新城控股等8家房企，把崇贤33万方的花海地块，拍到了溢价封顶+摇号。可惜运气不佳，南通亚伦没能拿到这块地。

同期，苏州的首场土拍，南通亚伦地产参与了园区湖西1号地块的摇号，不过这次参与的开发商多达31家，南通亚伦依然没有成为“锦鲤”。

3月，在合肥土拍中，南通亚伦地产再度参与了3宗热点地块的竞拍，都以陪跑收场。

到了4月，运气终于来了。西安高新丝路科学城宅地触顶摇号，经过多轮竞价+摇号，南通亚伦地产以16.5亿元的总价将其收入囊中；广州番禺迎宾路地块，直接通过现场摇号确定竞得人，南通亚伦地产成了最终的幸运儿。

在克而瑞今年1-4月房企新增土储货值排行榜上，南通亚伦的新增土地货值达到了94.8亿元，一举进入了拿地榜单前20名，接近中海地产、华发股份等央国企。

南通亚伦地产的背后，是成立于1976年的江苏亚伦集团，主要从事纺织、织布、家纺成品制造等，董事长刘伯香是南通知名的纺织大亨、曾经的“南通首富”。

江苏亚伦集团的纺织品专业市场

此前，亚伦集团多是以财务投资者的角色出现，与融创、龙湖等品牌房企合作拿地。或许是这两年出险房企增多，合作开发弊端不断暴露，南通亚伦开始尝试独立拿地开发项目。在2022年全国土地市场深陷低谷时，南通亚伦开始大举 “围攻”一二线城市的热门地块。

涌金君了解到，从实体制造业涉足房地产的不止南通亚伦，来自台州临海的伟星集团，近期也在房地产赛道上发力，并且斩获了不错的成绩。

03 杭州建筑业龙头“往上游”

建筑业龙头企业，也开始涉足房地产开发。

2022年6月，艮北新区单元JG1601-07地块，经过1轮报价，由杰立房产以底价竞得。项目命名为“杰立·潮前府”，成为杰立地产在杭州独立开发的首个住宅作品；9月，杰立又以低价竞得笕桥单元JG0607-R21-04地块，命名为“潮正府”。

作为开发商，杰立是一张新面孔，但作为建筑企业，杰立早就“名声在外”。

这是一家有20年建造经验的老牌杭州企业，TOP50强房企中18家跟杰立有合作。杭州不少知名豪宅，比如滨江信达一品、滨江华家池、绿城留香园、华润亚运村、中海黄龙云起、保利澄品101等等，杰立都是建设方。

“但是这两年行业不太好，我们承建的一些项目也被套牢了，多的时候还要自己垫个把亿资金，最后钱还不一定收得回来。”杰立建设集团董事长闻卫东在接受采访时讲得很实在，“我们想想，干得辛辛苦苦还要贴钱，那还不如自己做。”

滨江集团的金色黎明，即为杰立建造

建筑业企业进军房地产，有何优势？

首先，房地产开发属于同一个产业链，业务相对熟悉；第二，成本控制更具优势，利润率更高。

在这波房地产行业调整中，杰立不仅能“抄底”买地，还在“抄底”房地产业内人才。闻卫东表示，以前人才都集中在大牌房企，但现在房地产行业裁员比较多，所以杰立能在短时间内组建好团队。

他说：“人都去抢着做的时候，我们就不去掺和了；没人做的时候，我们可以尝试一下。”

04 是低谷，也是新契机

京东、亚伦、杰立、伟星的入场和崛起并非个例，在本轮行业洗牌后，许多规模房企发展陷入停滞，但仍有不少具备资金实力的企业看好房地产行业发展，乘机“抄底”杀入。

无论是外部环境还是行业自身，中国的房地产行业正在经历巨变，但也有一些东西是不变的——

第一，支柱产业的地位不会变。

无论是建筑还是房地产，都是下游产业链无比庞大的重要行业，与钢铁水泥、有色金属、化工材料、家具家居、装饰装修、电器制造等都直接相关，房地产的支柱产业地位是客观事实。

我们通常把GDP中占比超过5%的产业定义为支柱产业。2009年以来，我国房地产业占GDP的比重一直保持在5%以上，我们不能因为房地产业出了一些问题，就否定它的支柱地位。

尤其今年传递出了很多官方声音：

1月，国务院副总理刘鹤于在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上说，房地产在中国是重要的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

4月，住房和城乡建设部部长倪虹在调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。

副总理、住建部长定调房地产，其背后深意一目了然：为房地产行业提供信心与新的活力。

在当前复杂的国际大背景下，房地产既是投资部门又是消费部门，既解决民生问题又可以发挥稳经济的作用，应当得到积极支持。

第二，万亿级市场容量不会变。

在2021年达到“双十八”（销售额18万亿元、销售面积18亿平方米）历史高峰后，中国房地产市场规模的确在回落。国家统计局公布的数据表明，2022年全国商品房销售面积13.58亿方，同比下降24.3%，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低。

来源：国家统计局

回落归回落，房地产仍是一个“万亿级”的市场，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，即便市场偏冷，依然能维持较大的销售规模。分析人士预测，未来商品房销售面积将维持在10-13万亿方。

就像刘鹤在达沃斯论坛上所说的，“从未来来看，中国仍处于城市化较快的发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑。”

谁不梦想有一个舒适的家？这是颠簸不破的真理，是这个无比庞大行业存在的根源，也是行业但依然有“新人”涌入的根本理由。

行业都有周期。低谷，也可能就是新巨头们崛起的契机。

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